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2026년 종부세 개편안 총정리: 실거주 1주택 14억 공제, 비거주·다주택 세부담 강화
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안으로 종합부동산세가 '주택 수' 대신 '가액과 거주 여부' 기준으로 바뀝니다. 아직 국회 통과 전 정부안이지만, 실거주 1주택자 공제 확대부터 초고가·비거주 주택 세율 인상까지 핵심만 정리했습니다.
2026-08-06
종부세, 계산 기준 자체가 바뀐다
2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안의 핵심 중 하나는 종합부동산세(종부세) 체계 전환입니다. 지금까지는 "몇 채를 갖고 있는가(주택 수)"가 세금을 가르는 기준이었다면, 개편안은 "얼마짜리 집을 갖고 있고, 실제 거주하는가(가액 + 거주 여부)"를 기준으로 바꾸는 방향입니다.
절약 팁
이 글은 2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안 기준입니다. 종부세 개편은 예산부수법안으로 국회 심의·의결을 거쳐야 확정되며, 시행 시기도 항목별로 다르게(일부 2027년, 공정시장가액비율은 2027~2028년 단계적) 예정되어 있어 최종 내용은 국회 논의 과정에서 바뀔 수 있습니다.
실거주 1주택자는 오히려 세 부담이 준다
| 구분 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 기본공제 | 12억 원 | 14억 원 (시가 약 20억 원 수준) |
1세대 1주택자가 실제로 거주하는 경우, 공시가격 14억 원을 넘지 않으면 종부세 대상에서 아예 빠집니다. "집은 사는(living) 곳"이라는 방향에 맞춰 실거주자의 부담을 낮추는 쪽으로 설계됐습니다.
비거주 1주택자는 반대로 강화
| 구분 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억 원 | 9억 원 |
같은 1주택자라도 실제로 살지 않는 집(투자 목적 보유 등)이라면 공제금액이 오히려 12억 원에서 9억 원으로 줄어듭니다. 실거주 여부에 따라 세 부담 방향이 정반대로 갈리는 구조입니다.
공정시장가액비율, 2027년부터 단계적으로 오른다
종부세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 삼습니다. 이 비율이 오르면 실제 공시가격은 그대로여도 세금은 늘어납니다.
| 대상 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자·지방 1·2주택자 | 60% | 70% (2027년부터 단계적) |
| 3주택 이상 보유자 | 60% | 80%까지 (2028년까지 단계적) |
초고가 주택은 세율 자체가 오른다
| 구간(시가 기준) | 과세표준 | 현행 세율 | 개편안 세율 |
|---|---|---|---|
| 약 33억 원 초과 | 6억~12억 원 | 1.0% | 1.3% |
| 약 46억 원 초과 | 12억~25억 원 | 최고 1.0%대 | 최고 2.0% (2년에 걸쳐 인상) |
고가 주택일수록 세율 인상 폭이 커지는 누진 구조가 강화됩니다.
2028년부터는 '주택 수' 자체가 사라진다
개편안은 2028년부터 주택 수와 관계없이 과세표준 기준 0.5~5.0%의 단일 세율 체계로 통일하는 계획도 담고 있습니다. 지금처럼 "몇 채를 갖고 있는가"로 세율 구간이 갈리는 방식에서, 순수하게 "얼마짜리 자산을 갖고 있는가"로 기준이 옮겨가는 셈입니다.
나는 어디에 해당할까 체크리스트
- 보유 주택이 실거주인지 비거주인지 먼저 구분
- 공시가격이 14억 원(비거주는 9억 원)을 넘는지 확인
- 다주택자라면 공정시장가액비율 인상 스케줄(2027~2028년) 확인
- 초고가 구간(과표 6억 원 초과)에 해당하는지 확인
- 아직 국회를 통과하지 않은 정부안이므로, 확정 여부와 세부 수치 변경을 계속 확인
정리
이번 종부세 개편안은 실거주 1주택자의 부담은 낮추고, 비거주·다주택·초고가 주택 보유자의 부담은 단계적으로 높이는 방향입니다. 다만 아직 정부 발표 단계이며 국회 심의를 거쳐야 확정되는 만큼, 당장 세금 계획을 확정 짓기보다는 국회 논의 진행 상황을 함께 지켜보는 것이 필요합니다.