왜 순서가 중요한가?

전세 계약 후 보증금을 보호받으려면 세 가지를 반드시 해야 합니다. 확정일자, 전입신고, 전세보증보험. 이 중 하나라도 빠뜨리거나 순서가 잘못되면 집주인이 파산했을 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

세 가지 개념 정리

전입신고

• 무엇: 이사한 주소로 주민등록을 옮기는 것
• 효과: 대항력 발생 → 집이 팔려도 새 집주인에게 보증금 반환 요구 가능
• 대항력 발생 시점: 전입신고 다음날 0시부터
• 어디서: 주민센터, 정부24(gov.kr), 읍·면·동 주민자치센터

확정일자

• 무엇: 계약서에 법적 날짜를 확인받는 것
• 효과: 우선변제권 발생 → 경매 시 다른 채권자보다 먼저 배당받을 수 있음
• 어디서: 주민센터, 공증사무소, 등기소, 인터넷등기소(iros.go.kr)
• 비용: 600원

전세보증보험

• 무엇: 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급
• 기관: HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증
• 보험료: 보증금의 약 0.1~0.2% (연간)
• 가입 조건: 전입신고 + 확정일자 완료 후 가입 가능

올바른 순서

계약 체결 (잔금일)
    ↓
전입신고 + 확정일자 (당일, 동시 처리)
    ↓ (다음날 0시 대항력 발생)
전세보증보험 가입

핵심 원칙: 잔금 지급일 당일에 전입신고와 확정일자를 동시에 처리하세요.

실수별 위험도

주의해야 할 상황

근저당이 있는 집

• 등기부등본에서 근저당 설정 금액 확인
• (집값 × 70%) - 근저당 금액 ≥ 보증금이어야 안전
• 근저당이 많을수록 보증금 회수 위험 증가

선순위 임차인이 있는 집

• 등기부등본만 봐서는 모름
• 확정일자 부여 현황 열람 필요 (주민센터에서 열람 신청)
• 내 전입신고 이전에 이미 확정일자 받은 세입자가 있다면 후순위

신탁 부동산

• 등기부등본에 "신탁" 표기 확인
• 신탁 부동산은 수탁자(신탁회사) 동의 없이 임대 계약 무효 가능
• 반드시 수탁자 동의서 계약서에 첨부

HUG vs SGI 전세보증보험 비교

체크리스트

• 계약 전 등기부등본 확인 (근저당·신탁 여부)
• 잔금 당일 전입신고 + 확정일자 동시 완료
• 전입신고 후 주민등록등본 발급하여 확인
• 전세보증보험 가입 (잔금 후 가입 기한: HUG 계약일로부터 3개월 이내)
• 보험 가입 확인서 보관

실천 팁

오늘 당장 할 수 있는 것: 현재 거주 중인 전세집의 등기부등본을 열람해보세요. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 열람 가능합니다. 근저당 설정 금액과 선순위 권리를 확인하고, 전세보증보험에 아직 미가입이라면 가입을 검토하세요.